عبور مسکن از خط تورم

رفتار قیمت مسکن در تهران نه تنها از حدود مورد انتظار دولت خارج شده که خوش‌بینی مسوولان نسبت به تحت‌ کنترل بودن آن را نیز ناکام گذاشته است.
رصد تازه‌ای که مرکز آمار ایران از بازار مسکن شهر تهران انجام داده، نشان میدهد: قیمت آپارتمان‌های مسکونی با شیبی بزرگتر از ماه‌های قبل رو به افزایش است به طوری که نرخ رشد قیمت مسکن به عددی رسیده که نرخ تورم را با فاصله زیاد جا گذاشته است.
اوایل تابستان امسال بعد از آنکه گزارش مرکز آمار درباره رشد 30 درصدی قیمت مسکن در تهران اعلام شد، دولتیها با تعجب نسبت به «تغییر اینگونه قیمت‌ به‌رغم تعادل نسبی در سال90»، وعده برگشت آرامش به بازار در سه‌ ماهه دوم 91 را دادند و در عین حال بدترین حالت ممکن را «رشد قیمت مسکن معادل نرخ تورم» تخمین زدند.
اما با آنچه این مرکز دیروز گزارش داد، مشخص شد: امسال میانگین قیمت واحدمسکونی در تهران رشد بهاری را تکرار کرده و در فصل تابستان با 3/32 درصد افزایش، از تورم 27درصدی هم پیشی گرفته طوری که ارزش اسمی و ارزش واقعی ملک به صورت توام با رشد مثبت روبه‌رو شده است.
در گزارش مرکز آمار علاوه براینکه ورود قیمت مسکن به محدوده غیرمجاز، تایید شده، نشانه‌های شکست برنامه کنترل اجاره‌بها نیز به چشم میخورد.
دولت برای تابستان امسال با توسل به مقررات تعزیرات حکومتی، برای اجاره‌بها خط‌قرمز تعیین کرد و حداکثر نرخ مجاز برای افزایش مبلغ اجاره از سوی موجر را 15 درصد ابلاغ کرده بود، اما یافته‌های مرکز آمار از ارقامی که به اجاره‌نشین‌های شهر تهران در تابستان91 تحمیل شد، حاکی از رشد اجاره‌بها معادل 5/2 برابر نرخ مصوب دولت در این فصل است.
براساس گزارش مرکز آمار، میانگین اجاره‌بهای واحدمسکونی در تابستان امسال 5/36 درصد افزایش یافت و به 5/1 میلیون تومان برای یک واحد 100 متری رسید.
منشاء رشد قیمت چیست؟
 با مبنا قراردادن نتایج رصد مرکز آمار از تحولات بازار مسکن، این موضوع محرز میشود که سیاست‌های به اجرا درآمده از سوی دولت در بخش مسکن هنوز نتوانسته به مرحله بازدهی و اثربخشی در تهران برسد.
یکی از این سیاست‌ها مسکن‌مهر است که متاسفانه به رغم ساخت 200 هزار مسکن‌مهر در شهرهای اطراف تهران و پیش‌خرید این واحدها از سوی تهرانیها، تاکنون کمتر از 20 هزار واحد تحویل متقاضیان شده است. شاید دلیل عمده سبقت نرخ رشد اجاره‌بها از نرخ رشد قیمت مسکن، برزخ به وجود آمده در بین پیش‌خریداران مسکن‌مهر باشد که انتظار آنها برای تحویل قریب‌الوقوع این واحدها، به تداوم حضورشان در بازار اجاره دامن زده و از ورودشان به بازار تقاضای خرید جلوگیری کرده است.
از طرف دیگر، سیاست دومی که همین امسال در دستور کار دولت قرار گرفت «مسکن‌ویژه» بود که در این طرح نیز کج‌سلیقه‌گیها در شیوه فراخوان ثبت‌نام و واگذاری، مانع اثرگذاری آن بر قیمت مسکن شد.
دولت در «مسکن‌ویژه» از بهترین ابزارهای ممکن همچون زمین دولتی و تعیین مقطوع قیمت ساخت بهره گرفت، اما در مدیریت بازار تقاضا برای این واحدها نتوانست موفق عمل کند. قرار بود شرایط پرداخت قیمت خرید مسکن‌ویژه برای متقاضیان به واسطه اینکه گران‌ترین ابزار ساخت‌ این واحدها یعنی زمین را دولت به میدان آورده بود، راحت باشد، اما این اتفاق نیفتاد. هم‌اکنون 4 هزار واحد مسکونی ویژه در تهرانسر در دست ساخت است و دولت نحوه پرداخت هزینه آن را 100 میلیون تومان در یکسال –پول زمین در بلندمدت دریافت میشود- تعیین کرده که این مبلغ میتوانست متناسب با زمان ساخت دو ساله دریافت شود.
بررسیها نشان میدهد اگر امسال مسکن‌مهر به موقع دست تهرانیها میرسید و شرایط ورود به مسکن‌ویژه از بابت قیمت، به صورت حمایتی تعریف میشد، بعید بود اجاره‌بها و قیمت مسکن از نرخ تورم جلو بزند.
میانگین قیمت مسکن در تهران
 از جزئیات گزارش مرکز آمار حاکی است: متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران از متری 2 میلیون تومان در سال گذشته به متری 7/2 میلیون تومان در پایان تابستان امسال افزایش پیدا کرده است.
قیمت مسکن در تابستان امسال 32 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل و 9درصد نسبت به بهار امسال رشد داشته است.
همچنین اجاره‌بها برای هر مترمربع واحدمسکونی در تهران نیز در تابستان91 با 5/36 درصد افزایش نسبت به تابستان گذشته و 11 درصد افزایش نسبت به بهار امسال به سطح 15 هزار تومان رسیده است.
زمین به پای آپارتمان
در گزارشی که مرکز آمار منتشر کرده، قیمت زمین مسکونی ظاهرا به سطح قیمت آپارتمان نزدیک شده است.
در سه ماه دوم امسال قیمت هر مترمربع زمین در تهران 34 درصد افزایش پیدا کرد و 2 میلیون و 600 هزار تومان شد.