سایت خبری مسکن و اخبار اقتصادی

 اثر ممنوعیت سه ساله پرداخت وام خرید مسکن را این بار نه منتقدان این تصمیم دولتی که نهاد ارشد نظارتی در خود دولت، مورد تجزیه و تحلیل قرار داده و به دور از موضع گیری های تعصبی سیاست گذاران بازار مسکن –موافقان حذف وام- تاثیر واقعی آن را تشریح کرده است.
معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رییس جمهور در مطالعه ای که برای سنجش عملکرد دولت در اجرای برنامه چهارم توسعه انجام داده، گریزی هم به بازدهی سیاست های به اجرادرآمده در بخش مسکن در سال های 84 تا 89 زده و از آنجا که همه ابعاد بازار مسکن را در آزمون وام خرید دخالت داده، به نتیجه ای متفاوت از تیم اقتصادی دولت درباره تاثیر توقف ارائه وام، رسیده است.
نتایج بررسی های معاونت نظارتی رییس جمهور نشان می دهد: قطع دسترسی بدون محدودیت به وام خرید مسکن در سال های اخیر اگرچه به سرکوب انگیزه «سوداگری» در بازار مسکن منجر شده، اما در کنار آن باعث کاهش «تقاضای موثر» در بازار نیز شده است.
در سیستم دولت از سال87 به بعد که تصویب شد بانک ها وام خرید مسکن پرداخت نکنند، این اولین موضع گیری درون سیستمی با نگاه نه چندان مثبت به این تصمیم به حساب می آید.
تیم اقتصادی دولت در این سال ها با تاکید بر اثر تک بعدی تسهیلات خرید مسکن معتقد بوده، پرداخت این تسهیلات، جز کمک به توسعه بساط سفته بازی در بازار مسکن و در نتیجه تحریک قیمت ها، تاثیر مثبتی بر بازار به همراه نداشته است.
«وام خرید مسکن» در سال86 و همزمان با رشد افسارگسیخته قیمت آپارتمان، مقصر حوادث شناخته شد و در نتیجه از بازار حذف شد و چون در سال های اخیر قیمت ها به سطح نافرم شبیه آن دوران نرسیده، برای دولت مسجل شده، دور نگه داشتن بازار مسکن از وام خرید به نفع بازار است.
اما اکنون در بررسی هایی که معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رییس جمهور در خصوص تسهیلات خرید مسکن انجام داده مشخص شده است: محرومیت از وام خرید مسکن تاثیر دوگانه -یکی خوب و دیگری نامطلوب- بر بازار تقاضا دارد. به این شکل که تسهیلات بانکی از یک سو نیاز غیرقابل جایگزین برای تقاضای موثر در بازار مسکن محسوب می شود و از سوی دیگر برای قسمتی از بازار که سوداگر در آنجا فعالیت می کند خاصیت سمی دارد و اگر مصرف شود به تحریک قیمت منتهی خواهد شد.
در گزارشی که توسط این معاونت منتشر شده، به صورت مستقیم و بی پرده درباره وام خرید مسکن صحبت نشده است، اما با مرور سابقه افت وخیز قیمت مسکن و اشاره به زمان تصویب قطع پرداخت وام خرید در دولت، تاکید شده است: در طول های سال های پس از 86 و87 –یعنی زمان ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن- به دلیل فقدان قدرت خرید لازم و افت ارزش نسبت تسهیلات بانکی به بهای مسکن، تقاضای موثر در بازار کاهش پیدا کرد.
معاونت نظارت راهبردی رییس جمهور در عین حال، تاثیر مثبت این ممنوعیت مالی در بازار ملک را کاهش حاشیه سود سفته بازی و در نتیجه کاهش انگیزه این گونه اقدامات عنوان کرده و در گزارش خود نوشته است: «از سال 88 به دنبال سیاست موثر دولت مبنی بر محدودکردن طرف تقاضا (بسته سیاستی نظارتی بانک مرکزی) و هدایت تسهیلات به سمت ساخت مسکن، سیر صعودی و فزاینده قیمت مسکن کنترل شد.»
به این ترتیب با آنچه این معاونت دفتر رییس جمهور اعلام کرده، مشخص می شود نتیجه محرومیت اجباری بازار مسکن از وام خرید طی سه سال گذشته، نوعی تاثیر دو گانه بوده که بر متقاضیان موثر – مصرفی و خانوارهای عادی که نیت واقعی برای خرید مسکن دارند- به شکل نامطلوب و بر سرکوب سوداگران بازار – متقاضیان سرمایه ای- به شکل واقعی بروز کرده است.
آنچه از این گزارش استنباط می شود این است: با قطع پرداخت وام خرید مسکن، اگر چه سوداگری از بازار ریشه کن شد و این ریشه کنی به صورت مستقیم یا غیرمستقیم بر کنترل قیمت مسکن اثر گذاشت و به نفع متقاضیان مصرفی تمام شد، اما از طرف دیگر فاصله بین متقاضیان مصرفی و مسکن، به خاطر عدم دسترسی به این تسهیلات بیشتر شد.
بازتاب توصیه معاونت رییس جمهور
معاونت نظارتی رییس جمهور در بخش مربوط به مسکن در گزارش عملکرد برنامه چهارم توسعه بعد از تشریح پررنگ آثار حذف وام خرید مسکن از بازار که نسبت به سایر تحولات همچون مسکن مهر، بیشتر مورد توجه این معاونت قرار گرفته، توصیه کرده است: «بانک ها با افزایش و ارائه تسهیلات، تامین مسکن را برای مردم سهل کنند.»
این گزارش که آخر هفته گذشته منتشر شد، آیا می تواند مقدمه تجدیدنظر در دولت برای نحوه پرداخت وام خرید مسکن باشد؟
دکتر حسین عبده تبریزی صاحب نظر اقتصادی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: باید با انتشار چنین گزارشی در خود دولت امیدوار بود که بازار رهنی برای بخش مسکن توسعه پیدا کند.
عبده تبریزی با تاکید براینکه باید مکانیزمی در بانک ها برای پرداخت یک بار وام خرید مسکن به کسانی که تاکنون سابقه ملکی نداشته اند، تعریف شود، تصریح کرد: متقاضیان مصرفی قطعا بدون حمایت بانکی توان خرید مسکن را ندارند.
وام خرید مسکن بعد از تعادل بازار
مقداد همتی مشاور وزیر راه وشهرسازی در امور مسکن در پاسخ به «دنیای اقتصاد» مبنی براینکه «آیا گزارش اخیر معاونت نظارت راهبردی رییس جمهور به معنی شکست طرح ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن است؟» گفت: تجربه سال هایی که بانک ها بدون هیچ محدودیتی وام خرید مسکن اعطا می کردند، نشان داد اولا قدرت وام توان پوشش 15 درصد قدرت خرید متقاضیان را داشت و دوم اینکه این تسهیلات نه تنها به تامین مالی افراد کمک نکرد که بار روانی منفی داشت و قیمت ها را افزایش داد.
همتی همچنین تصریح کرد: با شناختی که از سیستم بانکی وجود دارد، حتی با فرض اینکه دولت جلوی پرداخت وام خرید مسکن را آزاد کند، باز هم افزایش سقف وام از سوی بانک ها اتفاق نمی افتد؛ چون بانک ها معمولا به بخش هایی تسهیلات می دهند که با اندازه کم، نرخ سود بالا و دوره بازگشت کوتاه، به دردشان بخورد. در بازار خرید مسکن هیچ یک از این شروط قابلیت اجرا ندارد.
وی در پاسخ به اینکه «چطور بانک های خصوصی تا پیش از اعمال ممنوعیت وام های بالای 50 میلیون پرداخت می کردند،» گفت: این وام ها برای اقشار خاص است؛ به طوری که اقساط بازپرداخت آنها میلیونی و از توان عموم متقاضیان مسکن خارج است.
مشاور وزیر راه وشهرسازی با تاکید براینکه در این دولت قطعا احیای وام اتفاق نخواهد افتاد، گفت: بعد از آنکه عرضه و تقاضا در بازار مسکن به تعادل رسید و میزان عرضه از تقاضا بالا زد، می توان به اندازه مازاد عرضه، برنامه پرداخت وام خرید مسکن را به اجرا درآورد.
همتی در عین حال گفت: در حال حاضر بخشی از کسانی که در بانک مسکن برای اخذ وام 20 میلیونی اقدام می کنند افرادی هستند که قصد خرید ملک ندارند، بلکه به دنبال کسب سود از محل فروش امتیاز وام هستند.
قشر هدف دنبال وام خرید نیست
علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نیز در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» تاکید کرد: با ممنوعیت پرداخت و افزایش سقف وام خرید مسکن طی سال های اخیر، درست است که اثربخشی وام در بازار کم شده و حمایت بانک ها از متقاضیان مسکن افت کرده، اما جامعه تقاضای مورد بحث، میان درآمدها و پردرآمدها هستند و گروه های کم درآمد آسیبی از این ممنوعیت ندیده اند که برعکس، منابع بانک ها از طریق ورود به ساخت وسازهای مسکن مهر برای گروه های کم درآمد هزینه شده است.
چگینی افزود: منابع بانک ها در بخش مسکن طی سال های اخیر به سمت کم درآمدها سوق پیدا کرده و با کاهش نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی، مشخص شده این هدایت منابع درست بوده و باعث بهبود بازار شده است.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن همچنین گفت: سیاست اولیه دولت در اعمال ممنوعیت وام خرید کم کردن فشار تقاضا بود و الان مشاهده می شود در شرایطی که در اغلب بازارهای اقتصادی، قیمت ها با شیب زیادی افزایش پیدا کرده، اما در بازار مسکن شیب کمتر بوده است و این نشانه کسب نتایج مثبت از این ممنوعیت می تواند باشد.

 مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران با اعلام خبر افزایش سه برابری بهره بانکی وام نوسازی، از سخت تر شدن روند تشکیل پرونده بانکی متقاضیان نوسازی انتقاد کرد و گفت: با وجود آنکه این وام ارزان قیمت باید پشتوانه نوسازی بافت فرسوده باشد اما تاکنون در سال جاری هیچ یک از مالکان بافت فرسوده موفق به دریافت آن نشده اند.

علیرضا جعفری مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در این باره اظهار کرد: امسال 140 هزار امتیاز وام از سوی دولت برای نوسازی بافت های فرسوده در تهران اختصاص یافته است که تاکنون آماری از پرداخت هیچ یک از این وام ها به دست ما نرسیده است.
به گزارش «ایسنا» جعفری معتقد است: این رویه موجب کاهش 40 درصدی ساخت وسازها در بافت فرسوده شده است.
او ادامه داد: مشکل دیگری که این وام در سال جاری پیدا کرده این است که این وام ارزان قیمت که باید پشتوانه نوسازی بافت های فرسوده باشد، با افزایش سه برابری نرخ بهره بانکی مواجه شده است.
او تصریح کرد: بهره وام نوسازی بافت های فرسوده باید 9 تا 14 درصد باشد و این در حالی است که امسال این میزان به 23 درصد رسیده و با احتساب هزینه های مالی بازگشت وام با نرخ 27 درصد انجام می شود، به این ترتیب وام ارزان قیمتی که باید پشتوانه نوسازی بافت های فرسوده باشد، گران شده و حتی همین وام هم توسط دولت عملیاتی نشده است.
جعفری با بیان اینکه واجدان شرایط دریافت وام نوسازی بافت فرسوده از سوی شهرداری به بانک ها معرفی می شوند، گفت: به رغم پیگیری برای ارائه گزارش مستند در مورد آمار وام های اعطا شده، تاکنون هیچ گزارش مستندی از سوی دولت در اختیار ما قرار نگرفته است.
او افزود: بر اساس نتایج مراجعات مردمی به دفاتر خدمات نوسازی شهر تهران، امسال هیچ یک از مالکان بافت های فرسوده موفق به دریافت وام 20 میلیون تومانی نوسازی نشده اند.
او تاکید کرد: این رویه به اعتماد مردم آسیب می زند و حتی موجب شده که 40 درصد از مالکانی که موفق به دریافت پروانه شده اند، اقدام به ساخت وساز نکنند.

 ستون امروز نبض بازار به معرفی تعدادی واحدهای مسکونی اجاره ای در مناطق مختلف تهران با شرایط رهن بین 40 میلیون تا 80 میلیون تومان پرداخته است. البته این نرخ های پیشنهادی در هر محله ممکن است به ضعیف ترین یا باکیفیت ترین واحد مسکونی مربوط شود که البته درجه کیفیت محله هم بر نرخ اجاره بها تاثیر بسزایی دارد.

نکته ای که این روزها در فایل های فروش یا در بنگاه های املاک به چشم می خورد این مساله است که در حال حاضر موجران دست یاری به سوی مستاجران دراز کرده اند، البته با این تفاسیر نباید اینطور تصور کرد که بالاخره مالکان تصمیم گرفتند تا شرایط مالی متقاضیان را درک کنند بلکه به دلیل حجم اندک مستاجر در بازار فعلی و از سوی دیگر، افزایش تعداد واحدهای اجاره ای در بازار تقاضا باعث شده تا مالکان شرایط پرداخت اجاره بها و همچنین تعهدات مستاجران را ساده تر تعیین کنند تا مبادا رقبا، متقاضیان را منصرف کنند. برای مثال در خیابان ازگل یک واحد 177 متری، 2 خوابه و بدون مالک به بازار عرضه شده و مالک اظهار کرده که حاضر است واحدش را به خانواده پر جمعیت هم اجاره بدهد! از طرف دیگر، این روزها بسیاری از مالکان که قصد دارند واحدشان را با شرایط رهن کامل به بازار معرفی کنند، تاکید می کنند که شرایط پرداخت اجاره بها قابل تبدیل است.